加拿大卖屋今年要报税 无论自住 出租

新闻从业员

卖屋今年要报税 无论是自住或出租
$ V1 e1 U+ ?* v. f- S+ E; I, X# g
全自住免税 曾出租计增值
1 @" E" k2 Z! d0 t& A, e. h
今年报税国民凡是出售自住房，必须向税局申报。
2 K$ \6 J8 ^& ?6 b) b. [% A! a/ Y! q9 `
根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，即今年4月底截止报税限期前，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」，均须向税局申报。一旦发生纳税人延迟申报的情况，可能将面临最高为8,000元的巨额罚款。
1 n5 |+ D3 f' d. j. x
多伦多的华裔会计师、税务上诉师胡商指出，纳税人出售自住房必须向联邦税务局申报，向来是所得税法管理条例的要求。但根据税局过往的政策，凡是自住房「全部免税」的情况，税局并不要求纳税人申报。
# z( m5 G8 b" \* d
, I3 U0 M* P8 r) Z- l$ n9 y) k
  M- G# p  {$ S8 E: H0 E  
) o( H* p. Z! p5 m, C

1 \% p5 g# `, P- i
2 K6 [& Z! N" r所谓「全部免税」的情况，指的是纳税人从买房到卖房，该栋房屋一直是纳税人自住的房屋。

而根据税局过往的政策，凡是自住房有「部分免税」的情况，纳税人出售该类自住房必须向税局申报。
5 [9 Z( ]" S; X0 X. t, z/ I
他说∶「在过往出售住宅，税局要求申报的是那种纳税人有一段时间用於自住，有一段时间用於出租等其他用途的住宅。例如，某纳税人拥有一栋住宅长达10年，其中有3年是自住，剩馀7年用於出租，在这种情况下，纳税人需填写T2091表格来计算应纳税部分的资本增值，即将资本增值的70%的一半算进收入纳税，另一半则是免税的。」
+ o0 s6 P2 z$ U% \
* S0 b, q9 r. E* q胡商又指出，根据联邦税务局在去年10月推出的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」的情况，均必须向税局申报。

& t5 q2 e. k" A& _* r8 w7 i纳税人在申报时需填写一份schedule 3的表格。如果是自住房全部免税的情况，纳税人在该份表格上仅需填写以下简单的信息，包括∶出售房屋的价格;房屋的地址以及购入房屋的时间。
6 Z+ D9 G. N" p6 e
如果是自住房部分免税的情况，纳税人除了填写schedule 3的表格外，还需另外填写一份T2091表格来计算应纳税部分的资本增值。
! `/ A3 g; G! ]( A/ ?
9 S& n1 t* j$ u胡商还特别指出，出售自住房的纳税人在申报时必须与个人所得税表T1一起上交，截止期限是次年的4月30日。延迟申报的将受到罚款的处罚，凡是延迟申报每一个月将被罚款100元，罚款的总金额不超过8,000元。

- |% m4 n3 O0 L- F( D+ N% @此外，针对纳税人出售房地产未向税局申报的情况，联邦税务局可以在任何时间对纳税人进行查税和重新评估，将不受正常重新评估期限(Normal Reassessment Period)的限制。

他说∶「换句话说，哪怕已经过了10年8年，税局还是可以找上门来。」
' d8 ^2 R( \5 W# |
自住改出租属「假定出售」
/ G  q- B2 h7 A0 R% _; U  @- v
只作分租仍视「完全自住」
0 t* m8 f- l8 _2 n6 o$ N8 K
0 T2 Q" w8 B  ~1 @5 e如果报税人将自住房改为出租房的情况，须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。图为奥克维尔湖滨路一带房屋。
; A  ?; \6 T, Y, W, D. \
购买房屋用於投资是不少生财有道的华裔移民青睐的投资手法，对此，华裔会计师胡商提醒华裔投资者，如果出现将自住房改为出租房，同样必须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。

4 K8 U% ?$ F; Y1 c8 g胡商指出，根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是全部免税还是部分免税的情况，均必须向税局申报。
! k/ Q6 |9 I, ^0 N8 t% h/ |( X
但值得注意的是，上述所谓的出售还包括了「假定出售」(deemed disposition)。
" w4 V% u& X# i9 x9 i/ L0 o
$ m& O/ B2 M  I2 d. X; J他说∶「『假定出售』指的是实际上并没有出售的交易活动，但根据税法被假定出售了。举例说，纳税人将原本用於自住的房屋改为出租房。具体说来，该栋原本用於自住的房屋被整栋全部出租，房屋的业主不再居住在屋内。」

' ^( [% \: I+ X' O+ @' ]那麽，当纳税人在申报将自住房改为出租房的「假定出售」时，应该如何申报出售的价格呢?胡商回答说∶「申报的『假定出售』价格以市场价为标准，应与该栋房屋附近的房屋价格接近。」
0 l) H6 V2 b) Y# _: U
胡商还提醒公众在申报出售自住房时留意，如果人们从买房到卖房，该房屋一直是其自住的房屋，即使在业主将房屋内的地库或多馀的睡房出租的情况下，仍是属於全部免税的情况。
: M" \7 W% D- I! C) s# i* G/ Q
他说∶「只要业主本人居住在自住房内，即便房屋的绝大部分被用作出租，仍被视为自住房。」

不紧张

呵呵

不紧张

除了呵呵也就剩无语了

健康营养站

sasha318

谢谢分享 学习了

草原英雄

政府穷疯了，开始盯上capital gain了， 加国股市、房市将会如何发展？