![](source/plugin/floweregg/images/flower.gif) 鲜花( 0) ![](source/plugin/floweregg/images/egg.gif) 鸡蛋( 0)
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a. 农地的稀缺性: f' l) v) x8 D8 j5 v% g1 _
农地比房产更具有稀缺性,它是不可再生的资源。萨省有约占加拿大40%的农地,但是根据2011年加拿大统计局的资料,萨省只有36952个农场,每个农场有1668英亩的农地。7 k F: w3 _% Q' x- L# _5 ~, p
* H6 ?; J3 H4 l; b! O% xb. 与加拿大其它省份比较,萨省农地的价格最低
" x, z2 v. u' |; ]* w/ k9 E2010年萨省的农地平均值是一英亩523加元,而同时期,阿尔伯塔省的农 地是一英亩1509加元,曼尼托巴省是一英亩896加元。萨省农地的低廉是什么原因造成的?首先,在2003年之前,萨省的农地只允许萨省的居民来购买,加拿大其它省份的人不能买,2003年之前全 球的商品价格都较低。2003年萨省开放了这一政策,允许加拿大其它省份的居民购买萨 省的土地,但直到现在仍然不允许外国人来购买农地。这一政策把外国的投资者拒之门外,但却是我们居住在加拿大华人的一大利好消息。其次,在2006年之前 萨省保守的执政党一直执行不发展经济政策,正因为上述原因,使得在1982年的时候,阿尔伯塔 省、萨省、曼尼托巴省的均价相同的农地,到了2010年阿尔伯塔省是萨省农地价格的2倍之多,曼尼托巴省约是萨省农地均价的1.5倍。安大略省由于允许外 国人购买农地,使得其价格远远高于萨省。
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5 z% G1 m+ l, V% I" [7 f Jc. 萨省农地的价格与其它发达国家比较, 仍然是最低之一3 j* Z/ p( }$ P# Z+ N( B
2 `3 ~' [7 i# p0 [d.萨省农地市场呈现出严重的需求超过供给
& @6 M/ d' u) X由于世界粮食价格的上涨,使得萨省许多想退休农场主转出售为出租。而需求 却在增加。' Z8 H. q4 |- \+ G2 }& q, Z
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e.高的回报率和易于管理的模式6 ]8 h9 c' _+ R, D
萨省农地从1972年到2011年平均每年回报率是9.4% ,这是很高且很稳定的回报率. 农地的回报分为,第 一是土地的增值。近三年来萨省的农地平均每年增值大于10%左右,第二是租金回报。目前萨省的农地每年的净回报率在3%-5%,萨省的住宅地产净回报(以 萨斯卡通和里贾纳为例)在3%-5%。当农地的投资回报率与房产相近时,大多数人将放弃投资房产而投资农地,因为: O( j% q, B# }4 ~, W
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(A) 农地使用寿命长,折旧率很低或是零。而房屋维修和维护是众所周知的。" ]: Y, J/ J( q. I$ L3 r8 [5 J1 D
1 H6 R2 b2 x1 q6 A& w& q(B) 农地的出租管理简单,适合与异地投资。笔者有几个农场在出租,与租客签了五年的合同,租客每年给寄一张支票,再没有任何其它麻烦。
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( M% ^+ q+ S! f6 s: tf.萨省具有利于粮食生长的自然条件
$ u7 [0 B' }& v萨省具有丰富的水资源,只有100万人口,但淡水资源占全世界的1.5%。
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g.萨省的农地有良好的基础设施
R( T( `7 p6 s }% ~7 Z萨省的农地有完善的道路,以便大机器耕种,许多农地都通电,有些还 通天然气,城市的自来水。无论多么偏远,校车都会经过,使农场主家的孩子可以就近入学。% h% |1 ?+ f% R: x7 L
+ r1 t8 Y0 O' X& R( [8 Q4 Wh.稳定的政治环境, 良好的法律体系和雄厚的科研实力. h- {1 [; c) W9 q ]
加拿大有着稳定的政治环境,良好的法律体系,雄 厚的科研实力。良好的农业补贴政策, S: T, B! Y. L! Q- [( _
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i.萨省经济的蓬勃发展,吸引了更多的农地投资者.
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$ ^! ?4 R# m8 P- }4 I1 M% @- Kj. 遗产税
, X; U8 w# m% p7 }6 A75 万以内的农地均可以遗传给子孙无需向政府交遗产税,而房产留给子孙要交遗产税。; X5 e; z" k) Y( q( K
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